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北京写字楼售价与租价严重背离

2014-04-21

对此，在与触控科技签约当天，潘石屹表示，“我对望京SOHO的租赁一点也不担心，预计5月1日起将提价。据销售人员向记者表示，项目去年就已经进入销售期。
于是，记者还走访了保利国际广场项目现场，该项目有T1、T2、T3三座写字楼，总体建筑面积近12万平方米，其中主写字楼“钻石灯笼”高152.8米，为保利地产持有型商业。
事实上，《证券日报》记者获悉，SOHO中国全部自持的望京SOHO塔3写字楼高达200米，是目前望京第一高楼，总建筑面积约12万平米，计划于今年9月完工。”独立经济学家马光远向记者表示，而望京CBD作为北京的第二个CBD，保利、绿地、SOHO中国以及融科智地等房企的进驻使其商业地产发展非常快，尤其是写字楼市场非常有活力。
“北京CBD租金水平从2012年1季度开始已经连续下跌了5个季度，累积降幅7.4%。
事实上，从望京CBD写字楼成交价格的高涨几乎可以窥见北京写字楼市场的走势，正如莱坊北京研究与咨询部监测，2014年第一季度，北京写字楼成交价格环比上涨1.0%，这是自2009年第二季度以来连续第19个季度的环比上涨，累积增幅达111%。
写字楼售价持续上涨
据《证券日报》记者实地走访望京CBD获悉，保利国际广场、绿地中心以及望京SOHO实际上呈三角形形状分布，步行来往项目之间大约需要10多分钟，记者站在项目中心街道处发现，三个项目均在近距离视线范围内。
“商业地产，我认为可能是未来中国房地产市场唯一比较短缺的东西。据悉，望京SOHO的1号楼和2号楼累计合同销售金额超过127亿元，销售均价约为52196元∕平方米，其销售价格接近拿地楼面价的6倍，北京写字楼的上涨空间可见一斑。” 莱坊北京研究与咨询部副董事张婧婧向《证券日报》记者表示，但望京地区租金水平较CBD低约一半，吸引了较多公司从CBD等核心区迁入其中，其租金保持平稳上涨。
而潘石屹曾透露，只要望京SOHO租出去2万平方米以上就马上提价。
由于此，SOHO中国董事长潘石屹在内部表示，SOHO中国持有的望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超过2万平方米，就马上提价。
“传统的开发商觉得写字楼的销售速度比较慢，其更喜欢建住宅。
只管这一销售价格较低，但其今年开售的绿地中心价格马上提了上来。
据莱坊北京研究与咨询部监测，2014年第一季度，北京写字楼成交价格环比上涨1.0%，这是自2009年第二季度以来连续第19个季度的环比上涨，累积增幅达111%。
值得注意的是，这三个项目拿地当年就备受关注，其中SOHO中国的望京SOHO更是当年的地王。
潘石屹欲提高租金
值得一提的是，据莱坊北京研究与咨询部监测，在外资企业需求疲软而国内经济发展放缓的市场环境下，第一季度北京市甲级写字楼租金水平继续小幅下调1.1%至每月每平方米人民币377元，这是自2013年第二季度以来连续第四个季度的环比下跌，市场平均空置率本季度上调1个百分点到6.0%。
除此之外，依照高纬环球最新市场报告显示，2014第一季度望京及酒仙桥区域办公楼空置率为2%，甲级办公楼平均租金为人民币252元每月每平方米(不含物业管理费)。”北京保利房地产开发有限公司总经理李晶向《证券日报》记者表示，“2009年拿地的时候，这里根本没有路， 我们很难想象在北京以1.8万元∕平方米的楼面价建一个写字楼”，“但我们目前的销售均价为5.3万元∕平方米左右，并且已经实现了10多亿元的销售额”。今年4月中旬，潘石屹租出了第一单，SOHO中国与触控科技签成租赁合同，一次性出租2.3万平方米，这是望京SOHO招进第一个客户，但这第一单就使望京SOHO实现了20%以上的出租率。
同时，记者在绿地中心销售中心获悉，目前项目3号楼已经于2013年整栋出售，出让均价不足31000元∕平方米。2009年9月，SOHO中国以40亿元的价格竞得位于望京东部的B29商业项目用地，规划总建筑面积为52万平方米，当年楼面地价冲高至10197元/平方米。”不过，潘石屹当天并未透露签约租金价格和涨价比例。
而据记者了解，望京SOHO由三栋塔楼组成，塔3为SOHO中国持有项目，塔1和塔2去年就几乎售罄。
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